对买房的理解

家在买房这件事上多一点深入了解对于职业投资者来说,买房就相当于买这座城市的股票。如何判断一座城市所在的发展周期?做房产投资时,对高性价比房产的判断标准是什么?我相信他们要远比自住的人要懂得多,经验也要丰富的多。

本文主要观点来自房产中介老板:纪强Roger

房产投资在国内经常被妖魔化,房住不炒,房地产泡沫,房产税等言论存出不穷,使得大多数人不能建立对房产投资正确的认认知。而且因为房子对大部分人来说,都是超出了“投资商品”的认知。但一个真实情况是,存在偏见越大的地方,机会越多。 

在过去 20 年里,房产投资的黄金时间已经过去, 城市化进程已经过半,人口也即将进入下降通道, 房产投资闭着眼睛可以赚钱的时代已经过去。但机会并不是嘎然而止,这依然是普通人最快速达到千万身家最好的投资品质和工具。

下面是纪老板分享的内容: 

树立正确的投资观念 

今天那些出入写字楼,月薪七八千、一两万的白领,和几十年前纺织厂女工、炼钢炉工人没有本质区别,处于的社会阶层并没有根本改变。体面的着装,职业的话术,操作电脑的技术,都只是时代进步的产物。 

这满足不了我们,我们追求的是相对的排名,我们要获得相对的位置,而不是大家都拥有的提高。爬阶是目标,财富是通道,买房只是一种手段。

我们知道,商品的价格由供需所决定,又在货币的衬托下被不断放大,而房子为什么值得“囤”,是因为它:  

  1. 易保存,折旧慢,可长期持有 
  2. 供应有限,需求旺盛而持续
  3. 有长期、低利率的杠杆可用

买房子,尤其是大城市的房子,表面的租金收益率虽然只有 1.5-2%,但是隐性的对冲通胀能力却很强,本金可以达到 9-12%的回报率,对标 M2 的增长,减去 4-6%的利息成本,乘以 2-4 倍的杠杆率,加上租金,实际收益率可达 20%以上,妥妥跑赢几乎所有固定收益的理财产品

我们买房赚钱,就是利用大城市的房产跑平或跑赢通胀的基础下,利用显著低于通胀率的低息长期负债,便可对通胀进行套利,只要资产的涨幅比负债增速快,净资产(资产-负债)就会越来多。  

找到房产投资的本质逻辑 

有一个很好的比喻:买一座城市的房子,就相当于买这座城市的股票。  城市化进程带来了资源集聚,一座城市在产业、配套上的持续发力,带来的资源就会越来越多,“城市股票”就会越来越值钱而好东西,大家都喜欢,都想买,所以供需关系紧张的房子会涨。

 需求来自于两个方面,一方面来自板块内或周边就业人口的增加。   另一方面,则来自板块本身的宜居性增加。

非地铁房变成地铁房,商业、学校、医疗等配套增加,高品质楼盘增多,环境大幅改善,等等,都会使一个之前不被人注意的板块变成目标群体眼中的香饽饽。而供应,则是一个更接地气的概念,就是一个板块中符合目标客群的房子有多少。 粗略地看,一个板块要是写字楼、产业园多,住宅少,就说明供应大概率是稀缺的。

再细的看,就要找到每个小区、每种户型的放盘量有多少,如果一个板块内虽然住宅小区不少,但都以自住为主,挂牌量极少,那也是一种供应稀缺。

更细致的,还要看具体某个产品,比如板块内大量供应两房,三房却很少,但板块客群对于三房的需求在逐渐攀升,那么三房的单价日后就会高于两房一大截。

当然,当前供需关系紧张的区域和产品只是硬币的一面,供求关系已经反映在当前的价格中,我们需要做的,就是去寻找未来将会进入供需关系紧张阶段的标的。 

工欲善其事,必先利其器

我们要把房产投资当作一份正经的工作来做,一个完整的项目来管理,一个复杂的企业来经营,因此,就要解决房产投资中的各项流程问题。 

 第一,购房资格。 当前,全国大多数大城市均执行严格的限购措施,除了重庆、沈阳,基本上本地户籍家庭只能购买两套房,而外地户籍家庭一般只能买 1 套。 在实战中,一方面我们需要评估自身的购房资格、投资价值来选择城市,另一方面,也有通过迂回的方式,比如司法拍卖、结离婚、税单等形式破解被封印的购房资格。 

第二,资金。 杠杆,是获取房产投资超额收益的最大助推剂,如果投资房产的金纯粹来自有,可能不显著跑赢通胀,但由于通过低息长期负债获得了杠杆,从而实现显著跑赢胀,那么购买力平价折算后的净资产才是不断增加。 另外,资金的成本也要控制好,考虑到未来房产价格的增幅,按揭、抵押、信用等各种贷款的加权平均利率最好控制在 7%以下。在跑赢通胀 10%的基础上,每优化一个点的资金成本,利润就能多 10%。  

第三,选筹。 如果说投资回报=(涨幅+租金-资金成本)*杠杆率*周转率,那么选筹就基本决定了涨幅、租金这两个重大因素。 在城市、板块、产品中找出最优解,以适合自己风险偏好和收益目标的杠杆率,在合适的时间出手,就是我们认为优秀的选筹,这也是房产投资里最复杂的部分。 

城市选筹的逻辑

因为选筹的第一步就是要决定在哪个城市买房。 无论选择什么样的城市,最后都是需要当地真实的自住需求来承接的,这就需要我们找出自住购买力旺盛的城市。

在这里,我们可以引入一个本地房产购买力公式: 本地购买力 = 房票 X 资金 
 

一座购买力旺盛的城市,必定是有足够多的人(也就是房票),和足够多的钱,加上相比其他城市更高的性价比,一起支撑起来的。 足够多的人,就需要我们去寻找那些人口持续流入的城市。

这里我们可以关注下常住人口增量指标,代表了在一座城市工作、生活的人群变化。 

过去 5 年,深圳、杭州、广州、宁波、长沙、西安、成都的常住人口都有非常大的提升,这些城市的购买力,是不缺的。 有人,就有房票,就意味着源源不断的购买力。 

光有人是不够的,还要有钱,只要能让整个城市的钱变多,就是好事。  所以我们需要格外关注一座城市的本外币存款余额,也就是资金总量的概念。 北京和上海虽然在常住人口方面已不再增加,但是资金总量仍旧以超过 10%的增速跑赢全国大盘,子弹十分充沛。而深圳和杭州,则是房票和资金的双料赢家,深圳去年下半年二手房开始狂飙,而杭州新房摇号火热、二手房成交破万,最近两城火热的楼市也证明了这一点。 

然而,光看这两点还远远不够,房票和资金带来的需求是一个城市房价的坚实支撑,但也同时受到政策调控和价格比较的影响

在这里,我们也引入一个公式 : 外地购买力 = 比价效应 X 调控政策  

城市之间有个价值链,我们认为,能级在同一梯队的城市,房价不会差距太大,比如强二线城市的房价约是一线城市的 6-7 成,普通二线城市是强二线的 6-7 成。  上海房价打 6-7 折就是杭州,杭州房价打 6-7 折就是苏州,苏州房价 6-7 折就是无锡,等等。 如果相差太远,就会引发投资人的关注,就会产生比价效应。

比价效应就是相对范围内城市价格及价值的错配。比如 2015-2016 年,上海房价翻倍后,杭州的价格从原来上海的 7 折变成了 4.5 折,那么杭州的比价效应就出来了,正好上海 2016 年 11 月 28 日限购后,资金南下进入杭州,引爆了杭州楼市。

于是我们便可以发现,资金和房票带来的本地购买力量是楼市基本盘,而比价效应和调控政策可能带来强大的外地购买力,一个城市的楼市行情从而会被引爆。 楼市的基本面相对稳定,3-5 年一般不会发生特别大的变化,但比价效应和调控政策是动态变化的,所以每年适合投资的城市可能都不一样。  

那么,总结一下,我们选择城市的正确逻辑是怎样的? 首先,这座城市需要有源源不断的房票,其次,这座城市要有充沛的资金,第三,需要有适当的主城区人口和二手房市场规模。

综合以上指标,我们选择了城市投资 20 强名单:上海、南京、杭州、宁波、苏州、合肥、福州、东莞、广州、深圳、重庆、成都、郑州、青岛、济南、北京、天津、西安、武汉、长沙, 这就是我们的房产投资城市池  

以上城市虽然有价值,但并不是闭着眼睛就能随时买,这里就要涉及到城市周期的选择,而我们要做的,就是识别楼市周期,在合适的时机买入合适城市的房产。 

判断周期

那么到底如何去判断一座城市所在的周期呢? 楼市的周期判断维度其实很简单——量和价,根据两个基本要素的动态表现,我们可以把楼市周期分为四步:

①启动期:交易量上升,价格停止下跌,逐渐夯实,这个阶段适合买入。
②爆发期:量价齐升,交易量达到高点,价格快速上涨,各种洼地板块一个一个被填平,此时适合右侧交易,购买补涨区域。 
③赶顶期:成交量下降,价格增速下降,并逐渐达到价格顶峰,流动性快速下降,这个时候适合卖出。
④盘整期:量价齐跌,楼市冰封,不打骨折很难卖出,这时适合观望和等待,等下一轮启动期拐点的出现。

这个周期是头尾相衔,连续发生的,只要政策不再加码,经过一段时间的静淡市,楼市自然会随着真实需求的累积而重新回到供需两旺的市场,即从盘整期到启动期,标志是成交量房价放大,价格止跌回稳

不同周期的持续时间有很大不同,盘整期是漫长的,一般会持续 2-3 年,启动期稍短,也有 6-15 个月,爆发期很短促,一般 3-6 个月就完成主升浪,这个阶段很难上车,赶顶期则是强弩之末,半年左右量上不去,基本宣告行情结束。  

随着近些年经济发展速度变慢,货币投放的速度也有所减缓,房价基数升高后想再次翻倍,需要数倍于上一轮的资金和势能,因此以前隔几年都会来一波全国大行情的情况可能不复存在,甚至一座城市整体牛市也很难再遇到。 但是,在货币适度宽松和资金避险情绪的双重刺激下,小规模的点状行情却极有可能出现,楼市进入白银时代,更需要掌握的是“结构性机会”。 什么是结构性机会呢?就是在全市行情变化不大,没有形成普涨的况下,依然有不错涨幅的房子,有些因为板块,有些因为学区,有些因为产品,等等。 

比如最近一年,深圳东部几乎没涨,西部却走出非常好的行情,尤其是搏中宝中、碧海、深圳湾的,涨幅尤其大,这就是产业和 IP 的力量。 

比如进入 2020 年,上海全市价格保持稳定,学区房,尤其是双学区走出了独立行情,对口热门初中的张江、碧云板块甚至到无房可卖的地步。  

还有杭州,由于新房限价,从 2018 年至今就保持全市价格不变,但未来科技城、勾庄等板块因为产业的进驻、基础设施的推进,依然创造了 15%以上的涨幅。 

在一个系统性机会的大周期里,结构性机可能有多轮窗口的,板块轮动、学区轮动会导致一轮周期内一个城市内有多个买入机会。  

目前,各大城市的交易数据基本公开透明,一手房受供应,也就是推盘节奏的影响很大,因此观察二手房交易行情对我们来说更具有参考价值。 如果一座城市经过长时间的楼市调整,并且连续 3 个月的二手房交易量超过启动期的平均值,房东让价减少,那么就可以判断这座城市进入了启动期。 

根据判断,尚处于盘整期的城市有:北京、广州、重庆、武汉、长沙、天津、南昌、合肥、济南、青岛、郑州、福州等。 处于爆发期的有:东莞、宁波。 处于赶顶期的仅有一个:深圳。 而目前唯一处于启动期,最值得购买的城市是:上海

用一句话来总结房产投资的核心逻辑: 选出具有投资价值的城市,深入分析每个城市所处的周期,并选择处于启动期的具备比价效应的洼地城市进行房产投资。 至于在一个城市里具体买哪里,应该选择什么样的板块及产品,也是个非常复杂的话题,我们下次再来分享。 以上就是作为一个楼市老司机,对于当前楼市的看法。

赞 (0)